Me asaltaron en un apartamento, tienda o estacionamiento: ¿el dueño es responsable?

¿Puedo demandar al dueño si un delincuente me lastimó?

Sí, en el caso adecuado. La regla de partida en Texas es que el dueño de una propiedad no es responsable de la seguridad de todos y normalmente no tiene la obligación de impedir delitos de desconocidos. La Corte Suprema de Texas dejó clara la excepción en Lefmark Management Co. v. Old (1997): quien controla la propiedad tiene que tomar precauciones razonables contra los delitos cuando sabe o tiene motivo para saber que existe un riesgo irrazonable y previsible. A esto se le llama un caso de seguridad negligente. Es parte de la misma área del derecho que los casos de resbalones y caídas, pero el peligro es una persona en vez de un piso mojado.

El control es importante. En Lefmark mataron a un hombre en un asalto en un centro comercial del condado Harris, y la compañía demandada había dejado de administrar el lugar dos meses antes. Como ya no controlaba la propiedad, no tenía esa obligación. Por eso una de nuestras primeras tareas es averiguar quién manejaba de verdad el lugar esa noche: el dueño, una administradora, un negocio inquilino o una compañía de seguridad.

¿Cómo deciden los tribunales si el delito era previsible?

El caso principal es Timberwalk Apartments v. Cain, 972 S.W.2d 749 (Tex. 1998). Examina los delitos anteriores en la propiedad o cerca, y hace cinco preguntas:

• Cercanía: ¿pasaron en la propiedad o justo al lado?
• Fecha: ¿cuánto tiempo antes del ataque?
• Frecuencia: ¿cuántos fueron?
• Parecido: ¿eran del mismo tipo? No tienen que ser idénticos. El mismo caso Timberwalk dijo que los robos a apartamentos pueden mostrar el riesgo de un delito violento: si un ladrón puede entrar, también puede entrar un violador.
• Publicidad: ¿el dueño los conocía, o debía conocerlos?

Estos factores deciden casos reales. En Trammell Crow Central Texas v. Gutierrez (Tex. 2008), a un hombre lo mataron a balazos en el estacionamiento de un centro comercial al salir del cine. Había habido diez robos en dos años, pero en ninguno se disparó un arma ni hubo heridas graves, y la Corte decidió que eso no bastaba. La lección es que la historia de la propiedad es el caso. Nosotros la armamos antes que la otra parte.

¿Y si el peligro era evidente esa misma noche?

Los delitos anteriores no son el único camino. En Del Lago Partners v. Smith (Tex. 2010), un pleito entre clientes borrachos de un bar se fue calentando durante unos 90 minutos antes de que un hombre saliera gravemente herido. La Corte confirmó el veredicto porque el bar sabía directamente que una pelea violenta era inminente y tuvo tiempo de evitarla. Un negocio que ve crecer el problema en su puerta y no hace nada puede ser responsable aunque no tenga antecedentes.

¿Qué tiene que poner el dueño de un apartamento en Texas?

Los arrendadores de Texas tienen obligaciones concretas en el Código de Propiedad, capítulo 92, subcapítulo D. Según el § 92.153, cada vivienda debe tener, sin que el inquilino lo pida: un seguro en cada ventana exterior; una cerradura de perilla o un cerrojo de llave (dead bolt), además de un cerrojo sin llave y una mirilla, en cada puerta exterior; y un pasador y una traba o barra de seguridad en cada puerta corrediza de vidrio. Según el § 92.156, el dueño tiene que cambiar la combinación de las cerraduras a más tardar siete días después de que se va cada inquilino, por su cuenta. Si quien entró usó una llave vieja, o la puerta no tenía un cerrojo que sirviera, esa es una prueba fuerte. El § 92.164 le da al inquilino sus propios remedios, incluidos los daños reales.

¿La culpa del agresor reduce lo que paga el dueño?

Sí, y conviene saberlo desde el principio. Según el Código de Práctica y Remedios Civiles, § 33.003, el jurado le asigna un porcentaje de responsabilidad a todos los que causaron el daño, incluido un tercero responsable. El dueño va a señalar al delincuente, y según el § 33.004(j) puede hacerlo aunque nunca lo hayan atrapado, como "John Doe". Según el § 33.013, el dueño paga solo su propio porcentaje, a menos que el jurado le asigne más del 50%. La parte del agresor muchas veces no se puede cobrar. Por eso las pruebas contra el dueño tienen que ser sólidas, y por eso buscamos a todos los negocios responsables, incluida una compañía de seguridad que no cumplió con su contrato.

¿Qué pruebas importan y qué tan rápido desaparecen?

• Las llamadas a la policía a esa dirección. La policía de Houston (HPD) guarda los registros de llamadas de servicio solo dos años, y se buscan por dirección y fechas. Esas llamadas muchas veces son la prueba de lo que el dueño sabía.
• Datos de delitos. HPD publica cada mes datos de delitos por zona, cuadra y tipo de lugar, como apartamentos y estacionamientos.
• Videos. Las cámaras de tiendas, hoteles y apartamentos muchas veces graban encima en pocas semanas. Mandamos cartas para que los conserven de inmediato. Vea cómo obtener la llamada al 911 y los videos de la policía.
• Los registros del propio dueño: reportes de incidentes, quejas de inquilinos, contratos y bitácoras de seguridad, portones y luces descompuestos, y registros de cambio de cerraduras.

¿Hay ayuda mientras sigue el caso?

Sí. El programa de Compensación a Víctimas de Delitos de la Procuraduría General de Texas (Código de Procedimiento Penal, capítulo 56B) puede pagar gastos médicos, consejería, sueldo perdido y gastos funerarios, en general hasta $50,000, con hasta $75,000 más en lesiones catastróficas. Usted tiene que reportar el delito a la policía, cooperar con la investigación y presentar la solicitud dentro de tres años del delito (§ 56B.052). Paga después de otras fuentes, como el seguro, y es aparte de su reclamo contra el dueño. Nosotros le ayudamos a solicitarlo y a coordinar las dos cosas.

El plazo para demandar al dueño es más corto: en general dos años según el § 16.003. Si alguien murió, vea quién puede demandar por muerte injusta. Su derecho a una compensación no depende de su estatus migratorio, y nunca le preguntamos por eso. Cuando nos contrata, nosotros tratamos con el dueño, su aseguradora y la compañía de seguridad. Usted habla directamente con Jimmy, en español, por teléfono, mensaje de texto, correo electrónico o videollamada, y en persona cuando hace falta, esté donde esté en Texas.

Otras formas de preguntarlo

¿El dueño de los apartamentos es responsable si me balacearon ahí?

Puede serlo, si controlaba el área y el ataque era previsible por los delitos anteriores en la propiedad o cerca, o si sabía que venía la violencia y no hizo nada. Las cerraduras, portones o luces descompuestos también cuentan.

La tienda dice que no responde por delitos. ¿Es cierto?

No siempre. Un negocio que controla el lugar tiene que tomar precauciones razonables contra los delitos que sabía o debía saber que eran probables ahí. Casi siempre lo decide la historia de delitos del lugar.

Nunca atraparon al agresor. ¿Puedo reclamar de todos modos?

Sí. El reclamo es contra el dueño por su propia negligencia. El dueño puede señalar al agresor desconocido como tercero responsable, y el jurado le asigna una parte.

¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para cambiar las cerraduras?

Tiene que hacerlo a más tardar el séptimo día después de que se va cada inquilino, por su cuenta (Código de Propiedad, § 92.156).

¿El programa de compensación a víctimas me ayuda con las cuentas?

Muchas veces sí. Puede pagar gastos médicos, consejería y sueldo perdido, en general hasta $50,000. Hay que reportar el delito, cooperar con la policía y solicitar dentro de tres años.

¿Cuánto tiempo tengo para demandar al dueño?

En general dos años desde el ataque, según el Código de Práctica y Remedios Civiles, § 16.003. Las pruebas, como las llamadas a la policía y los videos, desaparecen mucho antes.

¿Y si me atacaron en un hotel o en un estacionamiento techado?

Se aplican las mismas reglas a cualquier negocio que controla el lugar. Hoteles, estacionamientos y garajes se juzgan por su propia historia de delitos y lo que sabían.

Fundamento legal: Timberwalk Apartments v. Cain, 972 S.W.2d 749 (Tex. 1998), as applied in 5th Cir. No. 14-20609 · Tex. Prop. Code § 92.153 (security devices) · Tex. Prop. Code § 92.156 (rekeying) · Tex. Civ. Prac. & Rem. Code ch. 33 (proportionate responsibility) · Texas Attorney General: Crime Victims' Compensation eligibility · Tex. Code Crim. Proc. art. 56B.052 (filing deadline) · Houston Police Department: public information requests